El lloguer comercial no té límits. I és legal.

Quan parlem de la crisi del comerç local, sovint posem el focus en Amazon, en els canvis d'hàbits de consum o en la pandèmia. Però hi ha una causa estructural que sol quedar en segon pla, potser perquè és la més incòmoda: el marc legal que regula els lloguers comercials és radicalment diferent del que regula l'habitatge, i el diferencial és sempre a favor del propietari.

Des del 2024, l'habitatge a Catalunya compta amb índexs de referència de preus, zones de mercat residencial tensionat, limitació de rendes per a grans tenidors i pròrrogues extraordinàries de fins a dos anys. Unes mesures imperfectes i insuficients, però mesures al cap i a la fi. El lloguer comercial, en canvi, s'ha quedat exactament on estava fa trenta anys: a la intempèrie de la llibertat de pacte.

Quan la llei diu "lliure pacte", el fort sempre guanya

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), aprovada el 1994 i reformada diverses vegades des de llavors, estableix un règim molt diferent per a l'habitatge i per als locals comercials. Per als primers, la llei fixa durades mínimes, pròrrogues obligatòries i, des del 2024, un sistema de contenció de rendes. Per als locals comercials, la llei opta per una fórmula diferent: "deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte".

En teoria, el lliure pacte sona a equilibri. Dues parts acorden lliurement les condicions. En la pràctica, les parts no estan en peu d'igualtat. El propietari té el local. El comerciant necessita el local. I el mercat immobiliari —especialment en els centres urbans de les grans ciutats— ha posat el propietari en una posició de força creixent.

Això vol dir que, a diferència de l'habitatge, en un local comercial:

No hi ha durada mínima legal. Si no es pacta, el contracte s'entén celebrat per un any. Un any. Una ferreteria que inverteix en reformes, estoc i clientela pot perdre el local al cap de 365 dies si el propietari no vol renovar.

No hi ha limitació de preu. En renovar el contracte, el propietari pot demanar qualsevol preu. No hi ha topall, no hi ha índex de referència, no hi ha contenció de rendes. Si el mercat ha pujat un 60%, el propietari pot exigir un 60% més. O un 100%. O el que vulgui.

No hi ha pròrroga obligatòria. Quan acaba el contracte, el propietari pot no renovar-lo sense cap obligació d'indemnització significativa. El comerç perd el local sense tenir cap dret a continuar-hi.

La bretxa habitatge-comerç: un forat cada vegada més gran

La disparitat entre la regulació de l'habitatge i la del comerç no sempre ha estat tan pronunciada. Fins als anys noranta, la LAU de 1964 oferia als locals comercials un cert grau de protecció: els arrendataris podien subarrendar, cedir el local i fins i tot tenien dret a mantenir el contracte per a hereus que continuessin l'activitat. Era imperfecte, però existia un reconeixement que el local comercial no és un bé qualsevol.

La reforma del 1994 ho va canviar. Va establir el principi de llibertat de pacte per als locals i va eliminar la majoria de proteccions. El raonament era liberal: el mercat s'autoreguala. El problema és que el mercat de l'habitatge va rebre protecció addicional progressiva —especialment accelerada des del 2022— mentre que el mercat comercial va quedar estancat en el paradigma del 1994.

El resultat d'aquesta divergència és visible als carrers de qualsevol barri urbà: mentre que la regularització dels lloguers d'habitatge ha generat un debat polític intens i mesures concretes —tot i que insuficients—, els locals comercials segueixen exposats al mercat sense cap xarxa.

El debat que acaba d'arribar a la política

Fins fa molt poc, la regulació del lloguer comercial era pràcticament absent del debat polític. El focus estava en l'habitatge. Però a l'abril del 2026, diverses forces parlamentàries —entre elles ERC— han posat sobre la taula propostes per limitar els preus dels lloguers comercials, congelar pujades o reforçar el control públic sobre les rendes comercials.

El debat ha generat reaccions diverses. Des del sector immobiliari, els arguments contra la regulació reprodueixen els mateixos que es feien servir contra la regulació de l'habitatge: que limitaria la inversió, que reduiria l'oferta de locals, que distorsionaria el mercat. Des del sector comercial, la posició és diferent: la desregulació dels darrers trenta anys ha generat exactament allò que s'argumentava que no passaria —menys comerç local, menys diversitat comercial, menys arrelament als barris.

Quan el local val més buit que ocupat

Hi ha una dinàmica que la llei actual no aborda i que explica bona part dels locals buits als centres urbans: per a un propietari amb expectatives especulatives, un local buit pot ser més rendible que un local ocupat.

Un local ocupat genera una renda estable però limitada. Un local buit permet esperar l'inquilí ideal —generalment una franquícia o una cadena amb capacitat per pagar preus de mercat elevats— sense cap pressió legal per posar-lo en circulació. No existeix cap mecanisme que penalitzi la desocupació prolongada dels locals comercials, a diferència d'alguns països europeus que apliquen tributs sobre locals buits o obliguen a justificar la desocupació.

El resultat és paradoxal: en els barris amb més pressió immobiliària, els locals buits tendeixen a acumular-se no per manca de demanda, sinó per excés d'expectatives especulatives. El comerciant que vol continuar no pot pagar el que demana el propietari. El propietari prefereix esperar algú que sí que pugui. I mentrestant, el local roman tancat.

Per què la regulació de l'habitatge no va solucionar el problema comercial

Un error freqüent és assumir que les mesures de contenció de l'habitatge —les zones tensades, els índexs de referència— beneficien indirectament el comerç. No és cert. Les mesures de contenció de rendes aprovades des del 2022 s'apliquen exclusivament als contractes d'arrendament d'habitatge habitual. Queden expressament exclosos els lloguers de temporada, els locals comercials i el lloguer d'habitacions.

Per tant, mentre que un pis a Gràcia té el preu de lloguer limitat per llei, el local de la planta baixa del mateix edifici no té cap limitació. El propietari —que pot ser el mateix— pot gestionar amb règims radicalment oposats dos espais al mateix immoble.

El que la llei no protegeix, el mercat no ho protegirà

El comerç local és un bé comú urbà. Genera cohesió social, manté l'activitat a peu de carrer, preserva la memòria del barri i sosté l'economia de proximitat. Però el mercat no valora els béns comuns: valora la rendibilitat. I la rendibilitat d'un local en un barri central d'una gran ciutat és, en el model actual, incompatible amb la supervivència d'un comerç de proximitat.

L'argument que el mercat s'autoreguala i que la competència entre propietaris fixarà preus raonables no ha funcionat en tres dècades. Al contrari: la concentració de la propietat immobiliària comercial, la financerització del sector i l'expansió de les cadenes han creat un mercat on el comerç local té cada vegada menys marge.

La resposta no és necessàriament regular el preu —un debat complex amb arguments legítims en tots dos sentits. Però sí que existeixen eines intermèdies que altres països ja apliquen: durades mínimes de contracte més llargues, pròrrogues obligatòries vinculades a la viabilitat del negoci, drets de tempteig i retracte per a les comunitats quan un local canvia de mans, o penalitzacions per desocupació prolongada.

Mentre el marc legal no canviï, la única resposta estructural al problema és treure els locals del mercat especulatiu. I és exactament el que vol fer AQT.